相続税 4 土地の面積を知る
＜2021年8月19日 私から娘へのレター＞
次に戸建て家族にとっては最大の資産になる土地となります。
これが高額だと、びっくりするほどの相続税を支払わなくてはならないので、結構心配ですよね。
バブル景気の土地価格が高騰時には、相続税が払えず、住み慣れた土地を売って、地方へ引っ越すという社会問題もありました。
さて、土地の価格は、近所の分譲住宅の価格に左右されると思われがちですが、相続税の計算では全く関係ありません。需要と供給で決まる市場価格とは別次元で算出されます。
この相続税での土地価格には、いくつかの「調整」が入り、それには土地の面積の他に、土地の形状や道路に面した部分の長さなどの情報が必要となります。よって、「固定資産税納税通知書」に記載されている「価格」情報のみではだめです。
ということで、ここでは相続する土地の形状など、「調整」に必要な情報をどのように手に入れるかを紹介します。
ご自宅の形状ですが、住んでいるので何となくご存知かと思います。綺麗に整地された分譲住宅のように正方形や長方形の区画であればいいのですが、おじいちゃん（父）から相続を受ける土地は歪な形状で少し難航しました。
調査する方法としては大きく３つほど。。。
1つ目。法務局に問い合わせのが簡単です。法務局のHPで入手可能です。手数料は364円。打ち出した資料には三角測量（三角形の組み合わせで面積を測量する方法）の詳細もあります。「固定資産税納税通知書」に記載されている面積の根拠となる資料と思われ、事実、そこに記載されている土地面積と完全一致でした。
2つ目。ご自宅を建てた時に作成された「求積図」です。「建築確認申請」で必要な書類の一つで、その図面には「調整」に必要な情報は全て記載されています。ここにも三角測量の詳細があります（法務局とは違った三角測量でしたが。。。）。こちらは家にあったデータなので私にとっては無料ですね。
3つ目。プロの測量士による測量。土地売買の際には必ず不動産屋が実施し、最新の詳細データを買い手側にきちんと提示するものです。なぜ法務局の図面を利用しないのかはわかりませんが、隣家の屋根や壁が境界をはみ出てないか、また逆に隣家にはみ出してないか。。。不動産屋はそのあたりもきちんと調査し問題解決しているようです。プロの仕事となりますので、だいたい50万円/件ぐらいでしょうか。
さて、私の頭の中では以下の考えが巡ります。
- 相続税の算出なので、土地売買と同様にプロの測量士による面積算出が必須なのかなぁ～？高額だし嫌だなぁ～。
- 待てよ、公的な資料として提示されている法務局の図面なら相続税の算出根拠として十分なはず！こちらが推しかなぁ～？
- 求積図は自宅をリフォーム時に使ったのでこれも使えるな～。でも、建築用の測量なので最後の最後に利用かな～？
こんな感じだったので、1つ目の法務局のデータを利用して、税務署にこれでいいのかを相談をしようと準備を始めました。
ところが、インターネットで取り寄せた図面が、めっちゃ小さい。消しゴムぐらいの小さい絵に、面積と測量値が記載されています。これだと、あとで説明する「調整」の計算が難しい。
また、理由は不明ですが、拡大コピーして定規で測ってみると、２つある道路に面した部分＝「間口」の距離の比が、図面に記載の数字と図面を定規で測った時の実寸の数字で合わない。。。つまり法務局の図面が微妙に歪んでいる？ となると、相続税の計算で必要な「調整」の算出ができない？
試しに2つ目の家にあった「求積図」を同じように定規での実寸の数字と、記載されている数字の比を比べると、こちらは完全一致！「求積図」はどうも歪んでない事が判明！
さらに、もう一つ大問題が！
「求積図」に記載の間口距離と、法務局の図面に記載の間口距離が合わない。当然、記載面積も異なり。法務局の図面の方が大きい。
さぁ、どうする？
苦肉の策ですが、歪んでいない「求積図」の図面に、固定資産税の根拠となっている法務局の図面の数字を入れて「調整」を行うことにしました。。。
これは、法務局の記載の面積の方が大きかったので、私にとって若干不利になる計算になるからです（面積が大きい方で計算＝土地の価格は高く算出＝相続税は増える方向）。
「こんないい加減な方法で良いのか？」とか、「やはりプロ測量士にお願いする必要があるのか？」とも思いましたが、思い切って地元の税務署の「相続税の相談窓口」で相談すると、「法務局の図面とお持ちの求積図を添付して、計算の根拠を書いてくれれば問題ないです。最終的な調整は税務署でします。差異があれば修正申告です」とのこと。。。
さらに、笑顔で「今、伺った方法で恐らく大丈夫ですよ」っとの嬉しいコメントも（正式見解ではないけど）！
ということで、チャレンジ早々に難題に直面という事態に。。。
#介護 #介護関係 #介護者 #老人ホーム #認知症 #イラスト #手紙 #レター #葬式 #葬儀 #相続税 #相続税対策 #土地建物の計算 #相続税の控除
